Сдача квартир в аренду – весьма распространённый бизнес: по самым скромным оценкам, им занимаются сегодня десятки тысяч москвичей. Но каждому, кто вновь приходит на этот рынок, приходится разузнавать всё самостоятельно. Ничего, смеем уверить, сложного. Постараемся ответить на самые частые вопросы.
Как определить цену?
Это проблема для рынка элитного жилья. В зависимости от качества квартиры могут предлагаться разные цены за месяц. Что касается рынка массового, то здесь всё – и квартиры, и мебель в них, и снимающие – практически одинаковы. Оттого и цены чётко сложившиеся. И самый простой способ узнать, за сколько можно свою квартиру сдать, – это позвонить по объявлению «сдать-снять», коими сегодня полны и газеты, и Интернет. Вы попадёте в агентство недвижимости, сотрудники которого по телефону оценят вашу недвижимость. Для верности можно проделать эту процедуру 2-3 раза.
Дорого – это хорошо?
Иногда отдельные агентства предлагают за квартиру больше, чем все остальные. На первый взгляд, тут нужно только радоваться: получать больше денег – естественное желание человека. Однако задумаемся, вспомним о том самом бесплатном сыре… Скорее всего, столь «щедрое» предложение (напомним, оно исходит вовсе не от нанимателя, а от агентства) имеет целью заманить клиента. Потом квартиру будут пытаться сдать за эту сумму, желающих не будет, и агент всё равно предложит цену снизить. А вы уже потратили пару месяцев (доходов за это время не было никаких), да еще раз 15 ездили показывать квартиру.
Но даже если снимающий по завышенной цене нашелся, это тоже не всегда хорошо. Такой человек может в любой момент понять, что он ошибся, и найти себе другую квартиру. Вы же получите лишь подранные обои (даже самый аккуратный человек что-то попортит) и необходимость снова искать нанимателя. Так что оптимальной следует считать сдачу по цене средней для рынка или даже чуть (5-7%) ниже – в этом случае арендатор будет вами дорожить.
Делать ли ремонт?
Тоже проблема. Отремонтированная квартира, конечно, может быть сдана дороже, но сам ремонт стоит денег. Окупится ли он? Этот вопрос зависит от конкретных условий: где расположена квартира, каковы её параметры. В самых же общих чертах можно сказать, что однозначно надо ремонтировать квартиру, если она «убитая» (в ней жила до этого семья алкоголиков). Дело тут не только в деньгах, но и в том, что в такое помещение нормальный человек не поедет ни за какие деньги. А значит, арендаторы у вас будут под стать нынешнему состоянию квартиры, и вы нахлебаетесь с ними проблем. Но и творить евроремонт в типовой «панельке» на окраине тоже ни к чему. Квартира должна быть чистой, уютной и без особых изысков. (Напоминаем, что мы говорим о типовом рынке – на элитном свои правила).
Что касается мебели и бытовой техники, то тут нужно поступать совсем просто. Если все это у вас есть, конечно, поставьте. Нет – и не надо. В крайнем случае арендатор может сказать, что он хочет холодильник – и вы купите из первых полученных от него денег.
Кого предпочесть?
Выбор арендатора – вопрос непростой. Во-первых, это должны быть люди, которые будут аккуратно платить и не портить квартиру и находящееся в ней имущество. Во-вторых, они должны не привлекать к себе излишнее внимание. Поэтому идеальным вариантом для Москвы являются граждане славянской внешности, имеющие стабильную работу и московскую или подмосковную прописку. Животные – однозначно нет (грызут мебель, писают по углам), а вот с детьми ситуация сложнее… С одной стороны, дети, особенно маленькие, могут разрисовать обои. С другой – такая семья не станет устраивать по ночам оргии, в результате которых соседи вызовут милицию.
Что касается «отрицательного рейтинга», то выше всего он у всевозможных рыночных торговцев и разных усатых «лыц», слетевшихся в Первопрестольную с Кавказа и окрестных гор.
Какие документы нужны?
В договор должны быть чётко и ясно прописаны срок действия его действия и сумма, получаемая от арендатора ежемесячно. Также ясно и недвусмысленно должно говориться о том, когда именно должны осуществляться эти платежи (3 числа каждого месяца), а также что последует в случае, если 3 число наступило, а денег нет.
На уверения снимающего в стиле «такого не будет никогда» «вестись» не стоит и следует внести в договор примерно такую формулировку: если опоздание меньше недели – санкций никаких, если от недели до трех – штраф (к примеру, 1% в день), если же больше, то квартира считается освободившейся, и владелец со спокойной совестью сдаёт её снова.
Кроме того, следует взять со снимающего страховой депозит – сумму, которая берётся в качестве обеспечения сохранности сдаваемой квартиры и имущества. Как правило, страховой депозит равняется одной месячной стоимости найма, и он возвращается после окончания действия договора. Так же, если в квартире остается какое-то ценное имущество, следует составить его опись во избежание последующих «разборок» на тему: «а был ли мальчик?!» (телевизор, стиральная машина и т. п.).
Платить ли налоги?
Строго говоря, деньги от сдачи в наём имущества являются доходом, с которого граждане обязаны платить 13-процентный налог – это говорит Налоговый кодекс. А другой кодекс – Уголовный – обещает за неуплату различные кары вплоть до тюремного заключения. Правда, размеры неуплаченного там должны быть такими, какие вряд ли достижимы при сдаче квартиры, поэтому, скорее всего, виновный отделается штрафом.
Высказывать собственное мнение по столь щекотливой теме мы не станем. Заметим лишь, что процентов 90 сдающих пока никаких налогов не платят. А 10% плательщиков – это тот самый верхний ценовой сегмент. Их арендаторы – иностранцы, платежи проводятся через бухгалтерию «в белую». Чтобы не платить налоги в таких условиях, надо крепко поссориться с головой.
