Приобретение новой квартиры — дело дорогостоящее, поэтому при оформлении сделки надо быть очень внимательным. Иначе придётся в лучшем случае потратить много времени и нервов, а в худшем — можно остаться без крыши над головой.
При покупке квартиры необходимо иметь представление о разнообразных нюансах, на которые надо обязательно обращать внимание при заключении договора купли-продажи. Во многом эти особенности зависят от способа приобретения жилья. Поэтому для начала рассмотрим эти способы.
Квартира с пылу с жару
Купить квартиру у застройщика — идея довольно привлекательная. Помимо того что это будет стоить дешевле, чем приобретение через риелтора, покупателю еще и не придется сталкиваться с проблемой предыдущего владельца (невыписанные жильцы, дети, чьи интересы нарушены и т. д.). Кроме того, новые квартиры продаются чаще всего без отделки и со свободной планировкой. Это значит, что покупатель сможет обустроить квартиру по своему желанию. Однако есть довольно серьёзная проблема, которая заключается в переходе права собственности. Если квартира приобретается уже после сдачи дома, то дом принят госкомиссией и существует в юридическом смысле. Однако такие квартиры гораздо дороже тех, которые были куплены на стадии строительства или на нулевом цикле (когда нет даже котлована).
На этапе строительства квартира не может быть продана, поскольку она не существует официально, право собственности на неё отсутствует, а потому застройщики заключают договор, предоставляющий покупателю право на долю в инвестировании. По условиям такого договора покупатель получает не квартиру, а право на инвестирование части строительства, эквивалентной желаемой квартире.
В этом случае клиента могут ожидать два неприятных сюрприза. Во-первых, нет гарантий, что строительство не будет приостановлено в тот или иной момент. Во-вторых, даже если дом сдан, покупатель может испытать разочарование при осмотре и обмере своих владений. Дело в том, что на стадии строительства довольно сложно определить площадь каждой отдельной квартиры. Поэтому обычно застройщики не указывают в договоре точную площадь, предусматривая возможность её изменения. Соответственно, в случае увеличения покупатель должен будет доплатить за «лишние» метры.
Порядок получения разрешения на проведение перепланировки
В соответствии с законом г. Москвы от 29 сентября 1999 года № 37 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» граждане вправе переустраивать занимаемые ими помещения, если при этом улучшаются условия их использования и предварительно оформлены разрешения и согласования, подтверждающие, что при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и законные интересы других лиц, обеспечивается сохранность жилых домов. Чтобы произвести перепланировку, необходимо написать заявление об этом в районную управу. К заявлению надо приложить собранные предварительно документы. Заявление поступает на рассмотрение на межведомственную комиссию, и в случае положительного заключения оформляется разрешение на перепланировку, подписываемое главой районной управы.
Для получения разрешения потребуются следующие документы:
1) Документы о правах на занимаемые помещения (свидетельство о праве собственности, договор).
2) Письменное согласие управляющего жилым домом (управляющей организации).
3) Копии поэтажных планов и экспликаций помещений, подлежащих переустройству, полученные в органах технической инвентаризации, где графически наносятся предложения по изменению планировки.
4) Проектная документация (обязательна для изменений, затрагивающих несущие конструкции, капитальные стены, перекрытия и элементы общедомовых инженерных и вентиляционных систем). Проектная документация должна быть оформлена в организации, имеющей лицензию на такой вид деятельности, например в МосжилНИИпроекте.
5) Заключения государственных надзорных органов в соответствии с характером заявленных мероприятий. В зависимости от вида перепланировки могут потребоваться согласования:
— территориальных органов архитектуры и градостроительства (отделов районных архитекторов) — о соответствии архитектурным требованиям;
— санитарно-эпидемиологического надзора — о соответствии санитарно-гигиеническим требованиям;
— пожарного надзора — об обеспечении пожарной безопасности;
— газовой технической инспекции Мосжилинспекции — об обеспечении газобезопасности;
— жилищной инспекции по административному округу – о соответствии нормативам по эксплуатации жилищного фонда.
На первый взгляд перечень обширный, однако при наличии технической возможности перепланировки многие согласования носят скорее формальный характер. В случае, если Межведомственная комиссия даст положительное заключение и разрешение будет получено, можно будет приступать непосредственно к перепланировке. Необходимо учитывать, что перепланировка должна быть закончена в срок, не превышающий четыре месяца.
После завершения переустройства помещений следует обратиться в территориальные органы технической инвентаризации с заявкой на внесение изменений в инвентаризационно-техническую документацию.
Органы технической инвентаризации, выполняя обмеры в переустроенных помещениях, проверяют соответствие произведенных изменений разрешительной документации и информируют о результатах органы власти, выдавшие разрешения.
При покупке квартиры у застройщика не помешает уточнить, имеется ли разрешение на строительство, на каком основании дом возводится именно на этом участке земли и т. д. До сих пор встречаются случаи, когда дом уже готов, квартиры проданы, но покупатели не имеют права проживать там, поскольку строительство велось незаконно. Деньги в случае возникновения каких-либо проблем застройщики возвращают крайне неохотно. В девяти случаях из десяти придётся обращаться в суд.
Итак, при покупке квартиры у застройщика необходимо уточнить, законно ли строительство дома, и отразить в тексте договора все основные характеристики квартиры (количество комнат, примерный метраж и т. д.).
Риелтор риелтору рознь
Другой распространённый вариант — покупка квартиры через риелторскую фирму. Клиент заключает с агентством договор на оказание услуг по подбору подходящего жилья. Как правило, поиском варианта дело не ограничивается, поскольку это невыгодно прежде всего самому агентству. Агентство решает, заключать отдельный договор на сопровождение покупки квартиры или действовать в рамках договора об оказании услуг. Более правильным представляется заключать два отдельных договора.
В договоре об оказании услуг необходимо указать абсолютно все требования к потенциальному жилью. Поскольку в подобных договорах, как правило, есть ограничение по количеству предоставляемых вариантов (например, три), целесообразно при предъявлении условий перечислить все существенные факторы (количество комнат, метраж, этажность, наличие лифта или балкона, мусоропровода, транспортную доступность, инфраструктуру и т. д.). В том случае, если вниманию покупателя предлагается квартира, не отвечающая предъявляемым требованиям, он вправе отказаться от просмотра такой квартиры (равно как и от ее покупки) и обязать агентство продолжить поиски.
Также клиент может использовать агентство в качестве проверяющей организации для квартиры, которую он выбрал самостоятельно. Иными словами, основной задачей агентства станет проверка правовой чистоты квартиры и сопровождение сделки. В этом случае покупателю необходимо проследить, чтобы в договоре указывались все возможные обязанности сторон (подготовка документов на квартиру, подача договора на регистрацию, оформление прав нового собственника и т. д.). Тогда в случае возникновения проблем можно будет предъявить претензии к агентству.
Проблема из «вторых рук»
Покупка квартиры у хозяина — тоже распространённый способ, хотя и сопряженный с определёнными трудностями. Дело в том, что непрофессионалу довольно сложно сориентироваться в многочисленных документах, которые придётся оформлять. Если покупатель всё же решит вести свои дела самостоятельно, ему необходимо будет предусмотреть в договоре ответственность продавца за возникновение любых препятствий для передачи жилплощади покупателю и её использования. Например, целесообразно обязать бывшего владельца выписаться из квартиры и обеспечить выписку иных лиц, проживавших (прописанных) там.
Самостоятельное ведение дел позволит покупателю сэкономить некоторую сумму денег. Однако есть опасность, что непрофессионал не сможет досконально проверить юридическую чистоту квартиры, комплектность документов, соответствие предоставленных документов законодательству.
Очень популярный вариант — альтернативная сделка, т. е. продажа своей квартиры параллельно с приобретением новой. Какие проблемы могут возникнуть у покупателя в этом случае? Чаще всего это несовпадение сделок по времени. Нередко возникают ситуации, при которых продавец квартиры уже должен покинуть её, но ещё не нашёл для себя другое жилище. Случается и так, что новая квартира найдена, но на неё не хватает денег. Причём не хватит именно той суммы, которую покупатель рассчитывал выручить за свою квартиру, которая всё еще не продана. Это значит, что с новосельем придётся подождать, а поиски — начинать сначала.
Квартира в долг
Если нет денег на единовременную покупку жилья, существует возможность получить ипотечный кредит. Заём на квартиру предоставляется, как правило, под её залог: в случае невозврата кредита банк наложит взыскание на приобретенную жилплощадь. Этот вариант удобен для тех, кто имеет стабильный, довольно высокий и к тому же официально подтвержденный доход.
Что такое приватизация жилья и зачем она нужна
Согласно Закону РСФСР от 4 июля 1991 года «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», приватизация жилых помещений представляет собой бесплатную передачу в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими государственных и муниципальных жилых помещений. Вступление в права собственности на жилище даёт гражданам возможность свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилищем.
Во времена, когда отечественное законодательство не предусматривало возможности приватизации, после смерти нанимателя квартиры его родные и близкие, не прописанные с ним на одной жилплощади, могли лишиться всех прав на неё. Поскольку права собственности граждан на жилые помещения в те годы не существовало, судьбу квартиры решали не члены семьи нанимателя, а местные органы власти. Нередки были случаи административного выселения. После того как в 1991 году был издан закон о приватизации жилищного фонда, стало возможным приобретение квартир в собственность.
В результате квартиры стали объектом купли-продажи, и в России фактически с нуля был сформирован рынок жилья. Граждане получили возможность свободно распоряжаться своим жильем, самостоятельно решать его судьбу: продавать, сдавать в аренду, заключать договоры ренты (что особенно актуально для старшего поколения и инвалидов), найма, мены или дарения, передавать всё жилое помещение или его часть по наследству. Кроме того, приватизация жилых помещений стала своего рода гарантией соблюдения прав граждан при расселении домов, подлежащих реконструкции или сносу.
Наиболее щадящий вариант покупки жилья — с оплатой в рассрочку. Момент передачи квартиры покупателю определяется сторонами в договоре. Однако стоит учесть, что условие об оплате в рассрочку также необходимо внести туда. В противном случае покупатель может попасть в неприятную ситуацию, когда квартира уже подобрана, заключён договор, но оплата в рассрочку договором не предусмотрена. К покупателю могут быть применены штрафные санкции за неоплату квартиры.
При заключении подобного договора необходимо точно указать периоды, в которые покупатель производит каждый платеж, и суммы, которые будут вноситься. Только в этом случае права покупателя защищены. В противном случае его в любой момент могут заставить выплатить полную стоимость квартиры. Существенные неудобства может создать и тот факт, что продавец имеет право передать жилплощадь и документы на неё только после полной оплаты. При внесении каждой части стоимости квартиры необходимо получить документ, подтверждающий этот факт (расписку и т. п.). В случае конфликта с продавцом этот документ послужит доказательством частичной оплаты квартиры.
Важные мелочи
Ещё раз хочется обратить внимание на ряд моментов. При покупке квартиры необходимо проверить, находится ли квартира в собственности продавца. Если квартира не была приватизирована, куплена или иным образом получена в собственность, она не принадлежит человеку, даже если он всю жизнь проживает в ней.
Также стоит уточнить, прописаны ли на приглянувшейся вам жилплощади несовершеннолетние. Если да, то лучше всего с такой квартирой не связываться: возникнет слишком много хлопот с органами опеки. Также нужно выяснить, внесены ли налоговые и коммунальные платежи.
В обязательном порядке нужно осмотреть квартиру. Обратите внимание, есть ли там какие-либо бытовые проблемы: протечки, вздувшиеся полы и иные «мелкие» недостатки. Даже если, по словам хозяев, их «легко исправить косметическим ремонтом», не факт, что в действительности это так.
Договор купли-продажи должен содержать максимально подробный перечень условий сделки: сроки, механизмы оплаты, цену и пр. Лучше перед тем, как подписать договор, обратиться за консультацией к юристу. Это позволит избежать большого количества проблем в будущем.
