Случилось так, что вы купили квартиру на стадии котлована, но цены на приобретенные метры давно выросли, и вам захотелось вернуть увеличенный капитал, не дожидаясь сдачи дома в эксплуатацию. Решением проблемы может стать перепродажа ваших прав на “недострой”, что сделать не так сложно, если знаешь все тонкости этого процесса.
К кому пойти?
До 1 апреля 2005 года, дня вступления в силу федерального закона № 214 о долевом строительстве, на российском рынке недвижимости не было чётких правил составления договоров соинвестирования. Пользуясь подобными пробелами в законодательстве, застройщики составляли документы, удостоверяющие право их обладателей на получение положенных им квадратных метров, по своему усмотрению. Нулевой цикл, манивший минимальными затратами, оборачивался настоящей головной болью для несведущего в юридических тонкостях покупателя, которому приходилось выбирать между договором о долевом участии, соинвестировании и предварительным договором купли-продажи.
Теперь, после того как новый закон, регулирующий сделки на рынке долевого строительства, начал действовать, покупатель, решивший таким способом приобрести квартиру, может быть спокоен за будущее своих капиталовложений даже в том случае, если он решит выйти из доли досрочно, т.е. перепродать свой договор. При этом помнить надо одно: действие закона распространяется только на договора участия в долевом строительстве, разрешение на которое было получено после его вступления в силу.
Так что же делать, если уже все документы подписаны и сложены в специальную папочку для важных бумаг, но вот планы несколько изменились, и ждать окончания строительства не только не хочется, но и нет времени?
Можно обратиться либо к риэлтерским агентствам, либо к самому застройщику. Обычно стоимость подобной помощи со стороны риэлтера может достигать 5% от суммы сделки, поэтому многие предпочитают искать потенциальных покупателей самостоятельно. В таком случае разумнее всего обратиться к “рекламному рупору” — специализированной газете или журналу.
Иногда, если у вас есть достаточно весомые основания, перечень которых должен быть оговорён в договоре, можно написать заявление в адрес застройщика, с которым был заключен договор долевого участия, с просьбой его расторгнуть. В таких случаях застройщик обычно выставляет на реализацию вашу квартиру, и после её оплаты следующим покупателем денежные средства вам возвращаются. Но в этой ситуации обязательно надо внимательно изучить содержание вашего договора, поскольку застройщик имеет право удержать штрафные санкции за требование расторжения договора без уважительных причин.
К застройщику рекомендуется обращаться ещё в случае, если вы ещё не выплатили в полном объеме стоимость приобретенных кв. м, поскольку в такой ситуации на заключение договора переуступки требуется его согласие. Подобное требование предъявляется в соответствии со ст. 391 Гражданского кодекса РФ, согласно которой на перевод (переуступку) долга требуется предварительное согласие кредитора — в данном случае застройщика. В случаях, когда переуступаются только права, а не обязанности по договору, требование согласия кредитора (застройщика) не требуется.
Тем, кто состоит в законном браке, юристы настоятельно рекомендуют получить от своего драгоценного супруга письменное согласие как на сделку по отчуждению прав по договору, так и на сделку по приобретению прав. Подобный совет мотивирован последствиями, вытекающими из статей 34 и 35 Семейного кодекса РФ, в которых прописано, что все действия с совместной собственностью супругов осуществляются с их совместного согласия. В ином случае вы ваша вторая половина сможет обжаловать заключенную вами сделку в течение года с того момента, как супруг узнал или должен был узнать о совершенной без его согласия сделке. Что касается договоров нового образца, то согласие супругов будет необходимо удостоверять нотариально.
Ещё одним требованием, которое поможет избежать надувательств, является то, что в соответствии со статьями 4 и 17 Закона № 214 как договор об участии в долевом строительстве, так и уступка по такому договору подлежат обязательной государственной регистрации, без которой они не будут считаться заключёнными. При этом придётся заплатить нотариальный тариф за удостоверение договора уступки права на квартиру, который зависит от суммы договора.
Оплата через банк
Чтобы не продешевить, особенно если вы всё-таки решили сами руководить процессом, в первую очередь необходимо изучить разброс цен, установленных вашим застройщиком, либо, если уже всё распродано, обратить внимание на многообразие предложений в этом сегменте, учитывая важные факторы: район, спрос и т.п.
Если же о цене уже договорились и все документы в полном порядке, то возникает вопрос: как разобраться с последним, самым ответственным этапом всего процесса — с оплатой покупки. Ранее, когда договора переуступки регистрировались в редких случаях, передача денежных средств через банковскую ячейку была не слишком распространена. Обычно все расчеты происходили наличными, когда обе стороны подписывали все необходимые документы. Сейчас требование нотариальной регистрации должно существенно расширить число сделок, оплата по которым осуществляется через банк.
Схема пользования банковской ячейкой достаточно проста. Она всегда открывается на определенное время, обычно на месяц, и на имя покупателя, который закладывает в неё оговоренную в договоре сумму. После чего доступ к ней может получить только тот, у кого на руках находится документ, указанный в дополнительном соглашении, которое было заключено между банком и человеком, открывшим ячейку. Ставка аренды банковской ячейки зависит от выбранного банка.
В случае продажи квартиры в строящемся доме документом, прописанным в дополнительном договоре, может быть как раз заверенный контракт переуступки прав. Посредником, передающим ключ от ячейки от одной стороны другой, обычно выступает риелтер. Если в указанные сроки документ не был предъявлен и срок действия ячейки истек, покупатель забирает свои деньги.
Наличие нотариального заверения документа даёт определённые дополнительные гарантии того, что банк не предоставит доступ к ячейке недобросовестной стороне по подложному документу. Однако в любом случае, необходимо учитывать, что банк не является экспертом, обязанным удостоверяться в том, является ли документ, безусловно, подлинным или это хорошо изготовленная подделка. Иными словами, определённый риск будет сохраняться.
