Купля/продажа земельных участков считается одним из самых рисковых типов сделок на рынке недвижимости. Существует целый ряд проблем и затруднений, которые могут предстать не только перед покупателем, но и перед продавцом земли. Итак, для начала рассмотрим риски более уязвимой стороны сделки – покупателя.
Первая проблема связана с тем, что зачастую владелец земельного участка предпочитает не указывать в договоре купли/продаже реальную стоимость земли и существенно занижает её, чтобы избежать уплаты налогов. Таким образом, при возникновении проблем в будущем, покупатель вряд ли сможет получить обратно сумму больше той, которая указана в контракте, так как представить в суде доказательства того, что участок стоил больше, практически невозможно. Для того, чтобы избежать этого, покупателю необходимо позаботиться о соответствии цены сделки, указанной в договоре, и остальных условий истинному положению дел.
Вторая проблема, которая является даже более значимой, носит юридический характер. Довольно часто предметом судебных разбирательств становится выделение и первоначальное оформление земли, процедура которого проходила с нарушениями норм действующего законодательства. В 2006 году был издан акт, закрепляющий право собственности за добросовестным покупателем. Однако, во избежание судебных тяжб, покупателю лучше всего самостоятельно проверить историю сделок, совершённых с данным земельным участком.
И, наконец, последний из наиболее распространённых вопросов, который должен заботить покупателя, это состояние инфраструктуры приобретаемого земельного участка. Стоимость подведения всех необходимых коммуникаций (это газ, вода, электричество и канализация) может превысить цену земли. В такой ситуации покупку никак нельзя назвать выгодной. Если даже коммуникации и проходят поблизости, покупателю следует уточнить возможность подключения к ним. Это связано с возможной перегрузкой электросетей в данном районе, и, как следствие, вполне обоснованным отказом энергетических компаний от подключения к ним ещё одного объекта.
Теперь, несколько слов о проблемах продавцов земельных участков. Наиболее существенная из них – это жёсткие требования к правоустанавливающим документам со стороны уполномоченных органов. В частности в наличие должен быть акт на право владения земельным участком. Если акта нет в наличии, то получить его не так уж сложно: достаточно подать в комитет по управлению земельными ресурсами документы, список которых можно получить там же.
Если земельный участок находится в собственности нескольких лиц, продавцу необходимо позаботиться о том, чтобы они присутствовали при заключении сделки, а их подписи стояли на договоре купли/продажи. Однако, подписать документ может и представитель, который имеет доверенность от владельца, подтверждающую данное право. Если участок получен продавцом в наследство, он должен полностью вступить в права наследования, без чего сделка невозможна.
И, наконец, земельный участок к моменту заключения сделки купли/продажи должен быть полностью освобождён от ареста или выкуплен из залога. Необходимо также отметить, что арест не обязательно может быть наложен на весь участок, а только на долю одного из собственников.
Таким образом, наиболее эффективным решением проблем, связанных с заключением сделки является двойная проверка всех документов обеими сторонами, а также составление юридически грамотного договора купли/продажи земельного участка.
