В регистрации коттеджа отказать.
Супруги Карина и Сергей купили два смежных участка. В документах на первый — 16 соток — значилось «для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)», на второй — 5 соток — «для огородничества». Оба надела, разумеется, объединили общим забором, построили добротную дачу. Потом решили убить двух зайцев: и постройку зарегистрировать, и объединение участков оформить. Геодезисты, составляя общий кадастровый план, указали на нём: часть постройки находится на земле для огородничества.
В регистрационной службе супругов ждал жуткий облом:
во-первых, участки объединить невозможно;
во-вторых, право собственности на постройку зарегистрировать нельзя.
Поскольку эта история достаточно характерная, мы решили разобрать ее поподробнее, чтобы подобным образом не пострадали другие будущие дачники.
Неполный кадастровый план: помощь или риск.
Поправки к Закону о дачной амнистии, вступившие в силу в декабре 2007 года, развязали руки продавцам, у которых имеются неполные кадастровые планы участков: ориентировочная площадь, не уточнены границы и т. п. В таких случаях теперь допускаются регистрация права собственности на землю и соответственно сделки с ней.
С одной стороны, это может значительно ускорить для покупателей приобретение тех участков, которые на момент просмотра и выбора ещё не оформлены в собственность будущих продавцов. То есть ждать, пока хозяин зарегистрирует своё право собственности на землю, чтобы передать его покупателю, придётся гораздо меньше.
С другой стороны, практикующие специалисты предупреждают: приобретатели участков с ориентировочными площадями и границами менее надежно защищены от посягательств на землю. Так, например, если соседи или местные власти попытаются оспорить местоположение границ, оттяпать за счёт этого часть территории, то отстаивать свою правоту в суде с ориентировочным кадастровым планом будет сложнее.
Почему «собирание земель» не всегда возможно.
Всем, кто покупает сразу несколько участков либо собирается приобрести соседний, чтобы присоединить к своему, нужно помнить важное правило: объединение возможно, только если наделы относятся к одной и той же категории земли и имеют одинаковое целевое назначение.
Пример, о котором мы говорили выше: один участок Карины и Сергея имеет назначение «для ИЖС» и относится к категории «земли поселений», другой — назначение «для огородничества», категория «земли сельхозназначения». Как говорится, ничего общего.
Теоретически путь исправить ситуацию есть, но он настолько долог и тернист, что, по мнению специалистов-практиков, игра вряд ли стоит свеч.
Для тех, кого трудности вдохновляют, сообщаем: чтобы объединить разные участки, нужно оформить переведение одного из них в ту же категорию, что и другой. Для этого требуется специальное индивидуальное решение регионального органа исполнительной власти. То есть, если участки находятся в Подмосковье, то понадобится ни много ни мало получить добро правительства Московской области.
Важно. Пора прописываться на даче?
Конституционный суд недавно принял решение, которое позволяет гражданам иметь капитальные постройки с правом постоянной регистрации в них, если садовый участок находится в черте поселения.
Однако на практике воспользоваться таким правом пока можно только через суд — ещё не внесены необходимые поправки в законодательство, и нужно, чтобы судья выносил решение о признании конкретного дома на садовом участке пригодным для постоянного проживания.
БДИ! Изучаем документы на участок.
Не путайте две важные характеристики участка: категория земли и целевое назначение. Категорий земли, в которых могут оказаться дачи, две: «земли поселений» и «земли сельхозназначения». По целевому назначению участки более разнообразны.
Напомним, в России применяется принцип целевого использования земли. Каждый участок имеет определённое назначение, которое указывается в кадастровом плане и свидетельстве о госрегистрации права собственности на землю.
Встречаются следующие типы участков.
Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Здесь возводить хоромы не только можно, но и нужно. Если такой участок будет пустовать, то хозяина могут оштрафовать за нецелевое использование. Теоретически — по закону — возможна даже крайняя мера: изъятие не по делу используемой земли с выплатой владельцу компенсации.
Для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Такие участки предназначены в первую очередь для выращивания сельхозкультур: овощей, фруктов. Зато заниматься строительством необязательно.
Дачный участок. Его собственникам даётся наибольшая свобода: хочешь — строй полноценный загородный дом и получай постоянную регистрацию («прописку»), хочешь — ничего не строй. Выращивание любых посадок также по желанию.
Садовый участок. Тут нужно посадить хотя бы пару плодовых, ягодных или овощных культур, а на остальной площади можно оставить зелёную лужайку, поскольку такой участок предназначен также и для отдыха.
Огородный участок. Здесь обязательно выращивание ягодных, овощных, бахчевых или иных сельхозкультур, а возведение капитальных жилых строений запрещается.
Обратите внимание: именно поэтому героям нашей истории не удалось оформить право собственности на свою жилую постройку — часть её оказалась на земле для огородничества.
Иногда участки разного назначения оказываются рядом, а логику выделения земель под ту или иную цель понять бывает сложно. Поэтому при покупке участка будьте внимательны: смотрите, что написано в документах.
Вопрос в тему. Положена ли налоговая льгота?
Вам важно иметь в виду три основных момента:
1. Налоговый вычет предусматривается только при покупке или строительстве жилья: дома, квартиры или комнаты либо доли в праве собственности на жилье.
Поэтому в договоре вам важно отдельной строкой выделить стоимость дома — только она будет учитываться при обращении за налоговой льготой.
2. Максимальный размер налогового вычета для покупателя — 1 млн. рублей. Так что, если приобретенный вами дом обойдется дороже, то налог — 13% — вернут только с суммы 1 млн. руб.
3. Налоговая льгота покупателям предоставляется один раз. Если вы уже успели воспользоваться ею при покупке квартиры, то получить вычет на приобретение дачи не удастся.
Источник: газета «Комсомольская правда»
