Закон в большей степени стоит на стороне арендаторов жилья. Вплоть до того, что съёмщик имеет право не съезжать с квартиры по требованию хозяев, если с его стороны были соблюдены все формальности.
Однако тот же закон даёт возможность собственнику застраховать свои интересы, вовремя зафиксировав их в договоре найма. Текст договора заранее нужно подготовить таким образом, чтобы в нём обязательно содержались следующие положения:
1) дата заключения договора и срок действия договора — хозяину выгоднее указывать срок действия договора до 1 года, так как с точки зрения закона это даёт ему больше преимуществ;
2) подробные реквизиты сторон договора: ФИО, паспортные данные, регистрация, контактные телефоны — как можно больше параметров, по которым можно точно определить личные данные арендатора (не помешает их тут же проверить);
3) размер арендной платы — ставку лучше изначально привязать к какому-нибудь твёрдому значению, к слову, в нынешних условиях её можно привязать к рублевому эквиваленту бивалютной корзины (для примера, 250 долларов и 250 евро за квартиру в месяц по курсу ЦБ на момент оплаты);
4) порядок изменения арендной ставки — можно просто указать на возможность изменения размера арендных платежей определённое число раз в течение срока действия договора по инициативе собственника, а можно привязать размер изменения к индексу инфляции или фиксированной процентной ставке;
5) порядок оплаты коммунальных услуг — данный вид платежей в договоре лучше выделить отдельным пунктом, чтобы чётко обозначить статью расходов, также указать основания для определения сумм оплаты (показания счётчиков, выставленные счета) и ответственного за своевременное перечисление платежей обслуживающим организациям;
6) сроки оплаты и пени в случае просрочки — собственнику выгоднее дисциплинировать арендатора жёстко установленными сроками оплаты (например, до 5 числа каждого месяца) и взимать плату вперед, а также установить чувствительный для съёмщика размер пеней за каждый день просрочки;
7) порядок использования помещения — в этом пункте прописать слагаемые тихой размеренной жизни для постояльца, т.е. запрет на гулянки, превышение допустимого уровня шума, проведение лабораторных опытов над обитающими в квартире тараканами и т.п.;
8) условия для досрочного расторжения договора по инициативе хозяина — например, в случае продажи помещения или наступления других важных жизненных обстоятельств (хотя это может быть с успехом опротестовано в суде);
9) величина залога, порядок его внесения, возврата и удержания — указать размер залога в денежном выражении, обязанность его передачи со стороны арендатора по факту заключения договора, основания для удержания в случае порчи имущества или нарушения других существенных условий договора;
10) сведения о лицах, которые будут проживать в квартире вместе с нанимателем — пункт, необходимый для предотвращения случаев нелегальной субаренды либо превращения индивидуальной квартиры в рабочее общежитие;
11) ответственность арендатора за причинение ущерба, по сумме превышающего размер внесенного залога;
12) порядок уведомления сторон договора об изменении существенных условий договора либо его прекращения — для доказательств в суде лучше всего это делать при помощи писем с уведомлением.
Естественно, что дополнениями (приложениями) к договору найма должны служить подробная опись передаваемого имущества и акт приема-передачи квартиры. В описи желательно указать состояние имущества, чтобы избежать ситуации, когда объект имущества в течение периода аренды был серьёзно испорчен, а доказать это документально невозможно. Договор найма (с приложениями) достаточно заключить в простой письменной форме, с подписями сторон на каждой странице, чтобы документ имел юридическую силу.
Если при поиске арендаторов для своей квартиры, вы пользуетесь услугами агентов по найму жилья, то предпочтительно заранее утвердить с ними свою форму договора, которую они будут предлагать подписать нанимателям. Безнаказанно превратить Вашу квартиру в свинарник тогда точно не получится.
Кроме этого
Во избежание конфликтных ситуаций, следует заранее определить степень ответственности в случае нанесения ущерба квартире (а также квартирам соседей) из-за залива, пожара и прочих происшествий.
Кроме того, традиционная подстраховка — внесение жильцом страхового платежа на случай порчи имущества, а так же авансовый платёж за последний месяц проживания. Это гарантирует, что арендатор неожиданно не исчезнет.
Но лучшая страховка — это адекватная оценка самой личности постояльца и постоянный контроль за состоянием квартиры и сроками оплаты коммунальных платежей.
Источник: газета «Комсомольская правда»
