Если вдуматься, система регистрации прав на недвижимость в нашей стране парадоксальна. Государство постоянно присутствует в этой сфере: в законодательстве сказано, что любая сделка вступает в законную силу только после её государственной регистрации в уполномоченном органе (Управление Федеральной регистрационной службы – Регистрационная палата на профессиональном сленге риелторов).
В ФРС с граждан потребуют большой пакет документов, не забудут взять все положенные сборы и пошлины. После этого выдадут Свидетельство о государственной регистрации права – серьёзного вида бумагу зелёного цвета, украшенную водяными знаками и печатями.
Стоит, однако, появиться каким-то проблемам (например, квартиру пытается отсудить назад её продавец), как выясняется, что государство ни за что не отвечает. Нынешнему собственнику придётся противостоять бывшему в суде, что-то там доказывать.
При неблагоприятном для него повороте дела квартиру отберут. А госорганы, фактически «освятившие» сделку своими штампами и печатями, по обыкновению в стороне и все в белом… По этой самой причине на рынке есть даже специальный термин – «проверка юридической чистоты квартиры».
Что проверяем и как?
С точки зрения закона, статус недвижимости двоякий. С одной стороны, это имущество, которым собственник вправе распорядиться (здесь, понятно, мы говорим только о квартирах, находящихся в собственности; неприватизированные покупать и продавать нельзя). С другой – это место, где человек регистрируется органами МВД («прописывается»). И юридическая проверка должна включать в себя оба эти направления.
Вопросы «прописки» проясняются в паспортных столах ЕИРЦ. Там можно взять выписку из домовой книги – документ, где написано, кто в данной квартире зарегистрирован. Выписка бывает «простая» (кто зарегистрирован сейчас) и «расширенная» (с указанием всех, кто когда-либо жил в данной квартире – в их число входят и умершие, переехавшие на другое местожительства и т. д.). Для проверки истории, естественно, лучше расширенная. Если в квартире были умершие – сверяются даты смерти, номера свидетельств, уточняется, не были ли эти смерти насильственными. Выехавшие – выясняется, куда они выписаны, действительно ли проживают сейчас по новому адресу.
Следующая инстанция – бухгалтерия ЕИРЦ (или ЖСК, если дом кооперативный), где берётся копия финансово-лицевого счета. Там тоже указаны все проживающие в квартире – эта информация дублирует ту, что получена в паспортном столе. В случае каких-то нестыковок, естественно, нужно всё перепроверять.
Для квартир с «первичной приватизацией» (т. е. тех, которые приватизировались теми самыми людьми, которые сейчас продают) проверка на этом, собственно, и заканчивается. Если же были переходы права собственности (продажи, дарения, наследования и т. п.) – процедура усложняется. Теперь необходимо проверять все эти сделки – каждую на предмет того, куда делись все прежние собственники, где они проживают сегодня. Очень хорошо, когда владелец квартиры хранит бумаги, связанные с её историей: ксерокопии всех предыдущих документов. Если же нет, все эти документы надо как-то раздобыть…
Заветы дона Корлеоне
В романе Марио Пьюзо «Крестный отец» есть потрясающий пассаж о том, что надо больше опасаться не подлинных свидетелей, а лжесвидетелей. Потому что настоящие все налицо, они известны, и заранее можно предвидеть, что каждый из них скажет. С лжесвидетелями иначе – никогда нельзя заранее знать, откуда такой вынырнет и что придумает.
По аналогии, люди, когда-то проживавшие в квартире, представляют наименьший риск: их при определённой настойчивости и умении можно разыскать. А вот всевозможные «гипотетические» варианты… Колоссальную опасность представляют квартиры, полученные по наследству по закону (т. е. когда не было завещания. Особенно если наследодатель – мужчина. Общественные традиции таковы, что дети женщины, как правило, живут вместе с ней. А вот у мужчины вполне может оказаться внебрачный сын где-нибудь в Барнауле. Притом что полноценного учёта собственных граждан наша страна так и не создала, ни один паспортный стол, ни одна милиция не может гарантировать, что такого сына не существует. И того, что он в один прекрасный день не появится и не потребует свою долю наследства, тоже.
Многие собственники квартир полагаются на то, что Гражданском кодексе указаны сроки исковой давности: обычно это три года, в отдельных случаях – 10 лет. Дескать, если ничего страшного за это время не произошло, то и потом не произойдет. В принципе это верно, но с двумя оговорками. Во-первых, 10 лет – это само по себе немало. А во-вторых, в том же ГК ясно говорится о том, что срок давности может быть продлён, если суд сочтёт доводы истца убедительными.
Применительно к примеру с сыном из Барнаула – предположим, в момент смерти отца ему было пять лет. 13 лет ребенок взрослел, потом ещё лет пять ему ничего не говорили об отце: мать скрывала этот факт. Так что даже через 18 лет после сделки такой наследник вполне может объявиться, и любой суд скажет, что его опоздание было вызвано уважительными причинами.
Дела риелторские
Обычные граждане склонны считать, что агентства недвижимости имеют перед ними преимущества: у них юристы в штате, большие финансовые возможности. Это так, но с определённой точки зрения риелторы даже более бесправны, чем простые смертные. Вспомним, что даже такой профессии – «риелтор» – официально не существует. И всевозможные паспортные столы совершенно не обязаны выдавать документы «людям с улицы». Так что на практике документы получают любыми способами.
Иногда удаётся за «спасибо», иногда – за коробку конфет, в крайних случаях приходится давать деньги.
Иной раз сотрудникам агентств приходится совершать весьма дальние путешествия, если проживавшие когда-то в квартире находятся сейчас вне Москвы. Был случай, когда сотруднику пришлось ехать на Алтай. В 90-е годы одна женщина приватизировала квартиру, не вписав в число собственников своего сына, причём сделала это с нарушением закона. К моменту сделки этот сын уже вырос и служил в армии на Алтае. Риелтор ездил к нему и взял у него расписку, что на данную квартиру он не претендует.
А случается, проверки бывают и более захватывающими. Например, имеется свой человек в прокуратуре. При появлении квартиры, вызывающей некие сомнения, на продавца заводится уголовное дело (!), в рамках которого сразу же проверяется всё имеющееся имущество, в том числе и недвижимость. Потом это дело, понятно, закрывают…
И немного статистики
«Чирей на моей шее беспокоит меня больше, чем голод в Китае, от которого погибли 50 млн человек», – сказал Дейл Карнеги. Цинично, но справедливо: человеку свойственно концентрироваться на собственных проблемах. Какова вероятность вляпаться в подобный «комсомол» каждому из нас? Очень невелика, но она есть.
Не так давно прошел круглый стол, посвященный проблемам титульного страхования. На нём была озвучена цифра: в июле 2007 года в Москве было вынесено 27 судебных решений, в результате которых добросовестные приобретатели жилья лишились его. Статистически это ничтожно мало (в месяц в нашем городе совершаются 80-100 тысяч сделок), но за каждым из этих случаев стоит человеческая трагедия. И такие случаи происходят во всех регионах России.
Справедливости ради отметим, что большинство из оспоренных сделок были изначально «кривоваты». В одном случае сомнительные документы о наследстве, в другом – продавец в «дурке» лечился. И продавались эти квартиры с изрядным «дисконтом». Но общий итог, к сожалению, получается такой: никакая юридическая проверка 100-процентной гарантии не дает…
