За кризис земля в Подмосковье упала в цене в некоторых случаях аж на 50-70 процентов! Специалисты, однако, все чаще обращают внимание и на обратную сторону вопроса: у покупателей участков «с распродажи» есть шансы оказаться в роли «обманутых дачников». Застройщики, которые перед кризисом скупили в Подмосковье большие массивы земли, теперь идут на разные ухищрения, чтобы побыстрее сбыть эти участки с рук. В результате покупатель рискует стать обладателем земли с сомнительным юридическим статусом и весьма туманными перспективами в плане подведения к его будущей даче хотя бы электричества…
Вместе со специалистами разбираем характерные варианты загородных предложений «по самым выгодным ценам» — чем они впоследствии могут обернуться для покупателя?
«Сельхозземля. Поможем с изменением статуса участников…»
Большая часть участков «с дисконтами» — земля сельскохозяйственного назначения. Помимо традиционных «шестисоточных» участков в садовых товариществах, довольно часто предлагаются «участки для дачного строительства» — с созданием в перспективе дачного некоммерческого товарищества или дачного кооператива.
Попадаются и более экзотические варианты. Например, предложили купить «по дешёвке» землю для ведения фермерского хозяйства на границе с Калужской областью.
— Если надо, поможем переоформить категорию земли, — заверили продавцы. — Или усадьбу построите — сейчас это модно!
Комментарии специалистов:
Светлана Жмурко, адвокат Межрегиональной коллегии адвокатов г. Москвы:
— В соответствии со ст. 78 Земельного кодекса РФ земли сельскохозяйственного назначения могут, в частности использоваться гражданами, ведущими личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество, некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами. То есть использование их как для садоводства и огородничества, так и дачными некоммерческими товариществами законом разрешено. Но существуют ограничения по застройке таких земель.
Землю, выделенную под ведение фермерского хозяйства, использовать «под дачу», то есть чисто для отдыха, нельзя — необходимо вести крестьянско-фермерскую деятельность.
Роман Вихлянцев, член совета Гильдии риэлторов Москвы:
— Проблемы — и очень серьезные — возникают, когда участки сельскохозяйственного назначения используются для жилищного строительства. В результате люди остаются с домами, которые они не могут зарегистрировать, и без коммуникаций.
Но если нужна земля под летний садовый домик, при этом централизованные коммуникации и «статус» постройки не особо интересуют, — это другое дело.
Надо внимательно читать договор — что именно вы покупаете. И не поддаваться на записанные там фразы об «обещании содействия в переоформлении участков». Очень часто все так на уровне «обещаний содействия» и остается.
Справка. Что такое «дача» по закону.
Дачный участок предоставляется или может приобретаться в целях отдыха — с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нём или жилого дома с правом регистрации проживания в нём и хозяйственных построек и сооружений, а также правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля. (ФЗ от 15 апреля 1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан»). То есть: каких-то ограничений по части построек на таком участке нет, а выращивать что-то на своём участке — право дачника, но не обязанность.
Существуют ещё участки для садоводства и огородничества. На первых также можно возводить жилые постройки и отдыхать, но необходимо и что-то выращивать. На вторых строить можно только хозяйственные постройки или некапитальные жилые строения — например, бытовки или щитовые домики.
«Лесные участки с дисконтом»
Обычно участки «с лесом» на загородном рынке пользуются повышенной популярностью и стоят порой дороже, чем обычные. В чём подвох?
Комментарии специалистов:
Светлана Жмурко:
— Можно покупать, если это участки, выведенные из лесного фонда или которые никогда к нему не относились. Земли же, которые по документам относятся к лесному фонду, по закону можно получить только в аренду. Соответственно, ни о какой законной продаже не может быть и речи.
Роман Вихлянцев:
— В Подмосковье за прошлые годы много чего было понастроено с нарушениями законодательства. Некоторые владельцы подобных построек – в виду ужесточений с соблюдением законности – сейчас пытаются быстренько их продать «со скидкой». Это очень сомнительная экономия. Если строение «заезжает» в санитарную зону водоема или часть участка – земли лесного фонда, вы такую покупку не узаконите.
«Сотка без коммуникаций»
Цены на незастроенные участки в загородных поселках сейчас зачастую сравнимы с голыми участками в садовых товариществах. Продавцы-застройщики тем не менее не скупятся на обещания райской жизни в будущем: будет и инфраструктура, и хорошая дорога, и охрана, и газ! Вот только когда?
— Когда большую часть участков раскупят и дачники объединятся в юридическое лицо, тогда можно будет заказывать коммуникации, — объяснили мне продавцы одного из поселков.
Комментарий специалиста:
Роман Вихлянцев:
— Проблема с коммуникациями в Подмосковье была всегда, сейчас она только обострилась. Зачастую застройщики просто не могут выполнить свои обещания, поскольку сети взять неоткуда — где изношены, где мощностей нет. А обещают, ибо иначе не распродать участки. Тот же совет — по поводу внимательного чтения договора и здорового недоверия к туманным «обещаниям помочь».
Источник: газета «Комсомольская правда»
