Снимая квартиры через солидные агентства недвижимости, арендаторы полагают, что им гарантирована помощь при возникновении конфликтов с владельцами жилья. И бывают жестоко разочарованы: агенты отказываются участвовать в бытовых разборках. Порой выясняется, что и обещаниям риэлтеров подобрать другое жилье, если вы не сойдетесь характерами с хозяевами квартиры, грош цена. На деле ценны только слова, прописанные в договоре. Причём не с агентством, а с самим арендодателем.
Осторожно, злая хозяйка
То собачку нельзя держать, то курить, то водить девушек — спектр претензий, которые внезапно могут возникнуть у хозяина квартиры к арендатору, поражает своей широтой. Рынок аренды жилой недвижимости — самый конфликтный рынок услуг. Был, например, такой случай: молодой человек снял у старушки комнату в «двушке», но смог прожить там только месяц. Бабулечка просила то ей массаж сделать, то за продуктами сходить, а девушек к нему не пускала из ревности.
Часто владельцы квартир допекают съёмщиков вразрез с договоренностями, которые были достигнуты устно при подписании договора аренды. Массу поводов для придирок зловредным хозяевам дают семьи с детьми: мол, нарисовала ваша дочка рожицу на обоях — ремонтируйте всю квартиру. Или, наоборот, дизайн времён зрелого застоя так дорог хозяйке, что она наотрез отказывается менять облезлые обои. Причиной конфликта между арендатором и собственником может стать мебель: арендатору запрещают ввозить свою, предписав жить в местных развалинах.
Бывает, наконец, что с вашими детьми, собаками и комодами всё в порядке, а бедой оказывается сам хозяин, который полагает себя вправе по два раза на неделе навещать сданную вам квартиру, пользуясь своим ключом. Не говоря уже о мошеннических схемах, когда оказывается, что хозяин, у которого вы сняли квартиру, на самом деле таковым не является, а объявившийся реальный собственник требует срочно освободить его квадратные метры.
Подобная история произошла с клиентом одного из агентств. Агент подобрал квартиру, и вдвоем они отправились на встречу с хозяином. Он предъявил паспорт с пропиской и документ, в котором числился как покупатель этой квартиры. Агент посмотрел документы, ведь договоре было прописано, что он должен проверить их подлинность. Подписали договор, квартиросъёмщик получил ключи, хозяин предоплату за два месяца, агент — комиссионные в размере 100% месячной ренты. Когда же незадачливый арендатор через день приехал в снятую квартиру с вещами, оказалось, что в ней уже живут люди, которые арендовали её через другого агента у того же самого человека.
Выяснилось, что хозяин, как и показанные им бумаги, был не настоящим: он сам снял квартиру у подлинного владельца полтора месяца назад и подделал правоустанавливающие документы. Агентство, отвечавшее за юридическую чистоту сделки, поначалу признало свое вину и обещало компенсировать затраты (в общем они составили 90 тыс. рублей), однако деньги возвращать не спешило. А в один прекрасный момент клиенту ответили, что «фирма закрылась».
Впрочем, если нарваться на мошенников рискуют в основном те, кто прибегает к услугам посредников-одиночек или псевдоагентств, то от самодурства квартирных хозяев не защищены и клиенты риэлтерских компаний с громкими именами. Сегодня вы отдали агенту немалую сумму — месячную плату за снимаемую квартиру, завтра поругались с хозяином (который, к слову, сразу получил, согласно распространенной практике, оплату за два месяца), идёте в агентство — и практически наверняка получаете от ворот поворот. Если вы не проявили изрядной бдительности при составлении договоров, нежелание агентов решать ваши проблемы, скорее всего, будет абсолютно законным.
Проработка деталей
Обязанности риэлтеров определяются договором на оказание услуг. У каждого агентства он свой, но можно разглядеть общую черту, весьма неприятную для клиентов: крайне редко типовой договор будет содержать пункт об участии риэлтеров в дальнейшей (той, что начинается уже на следующей день после того, как стороны ударили по рукам в подобранной квартире) судьбе своих клиентов. Риэлтер должен вам ровно столько, сколько было обещано в договоре. Многие агентства недвижимости не желают быть третейскими судьями в случае конфликта между собственником жилья и арендатором. Отчасти эта позиция оправданна, ведь никто не может гарантировать, что в будущем между нанимателем и наймодателем будет полное взаимопонимание.
Обычно набор услуг, прописанных в договоре с агентством, минимален: поиск квартиры, исходя из заданных клиентом параметров, и организация её просмотра. «Количество вариантов реально существующих квартир, которые мы можем предложить, значительно превышает количество предложений, которые люди смогут найти, читая объявления на столбах и в газетах»,— утверждает первый заместитель директора одной риэлторской компании.
Получается, по логике риэлтеров, их клиенты платят деньги прежде всего за доступ к агентским базам и возможность сэкономить время, которое пришлось бы потратить на самостоятельный обзвон арендодателей. Здравый смысл, однако, подсказывает, что если сегодня вам нашли квартиру, а завтра оказывается, что вы не по своей воле жить в ней не можете — то это всё равно, как если б вам ничего не подбирали. Поэтому риэлтеры, как правило, помимо договора агентства со своим клиентом, берут на себя еще одно обязательство: помогают составить договор найма, регламентирующий взаимоотношения владельца квартиры и ее съемщика. Этот-то договор найма и оказывается камнем преткновения, когда дело доходит до конфликтных ситуаций.
Договор найма можно составить и с хозяином квартиры, которого вы нашли без помощи риэлтеров. Риэлтеры дополнительных денег с клиента не требуют: всё включено в комиссию. Поэтому, возможно, иной раз такие договоры по потребительским свойствам напоминают бесплатный сыр, включенный в комплекс мышеловки. Агент по недвижимости чаще всего следит лишь за тем, чтобы в шаблонном договоре найма были прописаны основные пункты: срок договора, данные правоустанавливающего документа на жилое помещение, порядок расчётов, месячная стоимость найма, условия ее повышения в течение срока действия договора. А как же девушки, курение, домашние животные и возможность ввезти свою мебель? Об этом в стандартных соглашениях найма — ни слова. Что можно прописать в договорах на одном-двух листах? Нормальный договор — это минимум четыре страницы. Чем подробнее, тем лучше.
Во избежание возможных конфликтов с владельцем при первой же встрече обсудите с ним существенные для вас условия и потребуйте внесения их в договор найма. Все нюансы, вероятно, предусмотреть невозможно. В числе основных эксперты выделяют следующие: количество лиц, имеющих право на совместное с вами проживание, порядок посещения квартиры её владельцем, проживание животных, проведение ремонта и возмещение затрат на него, вывоз и привоз мебели, курение в помещении, оплата счетов, ответственность за порчу и недостатки имущества, количество гостей, которое может находиться в квартире в дневное и ночное время. Чтобы владелец не обвинил вас в порче своей мебели, к договору желательно приложить опись имущества, в которой надо зафиксировать все замеченные повреждения.
Особое внимание стоит также уделить документу, свидетельствующему о праве собственности. Если в нём указано, что предъявитель владеет лишь частью квартиры, необходимо получить согласие (подпись в договоре найма или нотариально заверенное согласие) остальных собственников, а также всех лиц старше 14 лет, зарегистрированных в квартире. В противном случае в один прекрасный день кто-то из них может появиться на вашем пороге, заявить, что ему негде жить, и на вполне законных основаниях остаться в квартире. Заключенный между двумя частными лицами договор найма легитимен без заверения нотариуса, говорят юристы: достаточно паспортных данных и подписей сторон в документе.
Если владелец обвинит квартиросъемщика в нарушении договора, выселить жильца без боя не получится. Все споры по договору могут быть решены только в суде, а на него в среднем уходит девять месяцев. Правды в суде придётся искать, скорее всего, именно владельцу квартиры: участковый, если он только не родственник владельца квартиры, не станет выселять жильца с договором аренды на руках. Выселениями занимаются судебные приставы».
Впрочем, хозяин квартиры может испортить жизнь арендатору и не обивая порогов суда: просто начнёт терроризировать жильца звонками и визитами. В этом случае ваше бегство от неадекватного хозяина можете считать своим поражением: Если вы решите съехать сами, то считается, что вы по своей инициативе расторгли договор найма. В документах, которые предлагают агентства, обычно указано, что в таком случае нанимателю не положено даже возврата суммы залога, той самой второй месячной платы, вносимой сразу при заключении договора. В случае нормального развития событий она идет в счет оплаты последнего месяца вашего пребывания на снятой жилплощади.
Но и отбивать атаки сумасшедшей хозяйки, не съезжая год с арендованной крепости, тоже вариант не из приятных. Идеально было бы, если бы услуга по подбору квартиры была не формальной, а реально оказанной. То есть, по-простому, чтобы в найденной агентами квартире вы могли спокойно жить. Если вы пользуетесь услугами агентств недвижимости, надо выбирать те, которые гарантируют, что, если избежать конфликта с арендодателем не удалось, вам за единожды уплаченные деньги будет подобран другой вариант.
Квартира по-чёрному
В отличие от рынка купли-продажи квартир, на котором давно выработаны правила игры и определены основные игроки, в сфере аренды работает кто и как хочет — крупные агентства недвижимости, малоизвестные компании, частные маклеры. Не существует статистики, которая бы свидетельствовала о том, сколько квартир в Москве сдаётся через агентства, а сколько через частников.
Жуликами практически всегда оказываются так называемые информационные агентства, а иногда — «чёрные маклеры». Информагентства за небольшую, в сравнении с комиссией риэлтеров, плату обещают предоставить базу прямых телефонов арендодателей. При обзвоне по списку выясняется, что эти квартиры давно сданы или вообще никогда не сдавались. Но юридически придраться к таким компаниям невозможно. В договоре, который они заключают с клиентом (а он его, как правило, не читает), указано, что в их обязанности входит лишь предоставление информации. Её актуальность не оговаривается.
Выявить мошенническую контору просто: если фирма просит деньги раньше, чем вы посмотрели квартиру — это однозначно мошенники. Это касается не только информагентств, но и риэлтеров, предлагающих внести предоплату за услуги.
«Чёрными маклерами» называют одиночек, которые делают ту же работу, что большие риэлтерские конторы, но, соответственно, без заключения договоров. Обычно они берут такую же комиссию, как и «белые» участники рынка, но очевидно, что сотрудничество с посредниками «без юрлица» увеличивает для арендатора риск остаться как без денег, так и без крыши над головой. Любимый трюк мошенников — сдать по фиктивным документам одну квартиру сразу нескольким клиентам. И скрыться.
Справедливости ради заметим, что так работают не все частники. Но если и есть смысл связываться с кем-то из них, то лишь с теми, кого вам на основании своего удачного опыта порекомендовали знакомые. Контакты, найденные в интернете, наверняка ведут в ловушку. В сети, кстати, существуют списки «чёрных маклеров».
Рекламные надувательства
Некоторые риэлтеры действительно говорят о гарантии на свои услуги. Но такие агентства недвижимости в Москве пока что можно пересчитать по пальцам. В основном, это агентства средней руки, заинтересованные в формировании своей репутации. А как же те, у кого репутация на рынке давно сформирована? Корреспондент «Денег» под видом потенциального клиента обзвонил агентства из так называемой «большой четверки», на которую приходится львиная доля всех сделок: БЕСТ, ИНКОМ, МИАН и «Миэль». Вопрос был один: гарантируете ли вы подбор другого жилья за уже уплаченную комиссию, если хозяин первой квартиры станет меня выживать? В трёх последних агентствах такую гарантию предоставить пообещали, причем условия назвали одинаковые: если в течение трёх месяцев после заключения договора найма клиент не по своей вине будет вынужден освободить квартиру, то ему бесплатно подыскивается новое жилье.
Если речь идет не о мошенничестве, то риэлтеру, конечно, выгоднее уладить конфликт сторон, чем вновь возиться с подбором жилья. Агентам часто удается решить проблемы: «Для каждой ситуации есть свои аргументы. Собственника почти всегда можно припугнуть милицией или налоговой инспекцией — налоги ведь никто не платит»,— на условиях анонимности поделился опытом с «Деньгами» агент небольшой риэлтерской компании.
Примечательно, что специалист компании «БЕСТ-Недвижимость», ответивший на звонок корреспондента «Денег», вопросу о гарантийных обязательствах сильно удивился, сказал, что у них ничего такого нет и, более того, подобные обещания конкурентов — это всего лишь рекламный ход.
Случай читательницы «Денег», увы, этот тезис подтверждает. По её словам, во время переговоров в компании «ИНКОМ-недвижимость» ей обещали бесплатно подобрать новое жилье в случае возникновения в течение первых трёх месяцев проживания конфликта с владельцем квартиры. Но хотя ссора и случилась чуть ли не на следующий день после заезда, агент заявил, что свою работу он уже выполнил. В ответ на устные претензии, утверждает наша читательница, руководитель отделения компании вежливо посоветовал ей обратиться в суд. По просьбе корреспондента «Денег», читательница проверила, есть ли в её договоре с агентством пункт о гарантиях, который позволял бы надеяться на успех подобного процесса: оказалось, что ничего подобного там не записано. Гарантийные обещания агент дал ей лишь на словах, так что претензии к нему могут быть разве что в сфере морали, но не права. Вывод не сложен: что бы вам ни обещал агент, нужно попросить его показать это на бумаге.
В то же время, если речь идёт о риэлтерах, давно работающих на рынке, то в половине случаев конфликты разрешаются внутри компаний. Главное — ввести в курс своей проблемы топ-менеджмент. Сделать это легче всего, отправив по почте заказное письмо с уведомлением на имя руководителя. Также можно воздействовать на агентства при помощи общественных организаций.
«Иногда руководители компаний соглашаются помочь, только когда я начинаю разговаривать с ними от лица комитета,— отмечает Вероника Панкова, председатель комитета защиты прав потребителей риэлтерских услуг, действующего при Московской ассоциации риэлторов (МАР) и тут же оговаривается,— правда, хоть мы и принимаем жалобы ко всем компаниям, работающим в Москве, контролировать можем только деятельность тех, которые состоят в Российской гильдии риэлторов или Московской ассоциации риэлторов (около 200 агентств)». По словам госпожи Панковой, в четверти случаев стороны приходят к мировому соглашению. Остальная часть дел поровну разрешается в пользу одной из них. «Если наше решение стороны не устраивает, то они обращаются в суд. Но это всего около 5% дел»,— отмечает представитель МАР.
До суда и вправду доходят немногие. Среднее время прохождения гражданского дела в суде — девять месяцев. Исполнительное производство — ещё медлительнее. Риэлтеры понимают, что не все их клиенты — убежденные правозащитники или сутяжники, потому и предлагают им так легко встретиться в суде. Так что лучше до этого не доводить, не пожалев сил на перечисление в договоре с агентством всех гарантийных обязательств последнего, а в соглашении с хозяином квартиры — максимального числа нюансов, касающихся вашего образа жизни.
Источник: «Коммерсант-Деньги»
